Пять вариантов перехода фермерских земель

"Аграрный сектор" №1 (55) за апрель 2023 года

Путем проб и ошибок американские фермеры пришли к выводу, что существуют три основные области, вызывающие озабоченность в плане передачи имущества и фермы, которые каждая семья должна решать самостоятельно: стоимость управления, защита кредиторов и планы передачи земли и операционных активов.

1. Земля для фермера

Первый вариант: передача земли тем, кто ее обрабатывает или желает ею владеть. Предположим, что фермерская чета владеет 400 акрами земли и имеет четырех детей (один из которых хочет заниматься фермерством). Если отец семейства занимается фермерством на площади около 1000 акров, а в его собственности находится 400 акров, это означает, что в его собственности будет 40% обрабатываемых полей.

Если семья в будущем рассчитывает обрабатывать столько же (или больше) акров земли, которая будет разделена между братьями и сестрами, то каждое будущее поколение находится в более слабой позиции и будет иметь меньше земли.

После того как хозяин фермы отойдет от активных дел, его наследнику-фермеру достанется 100 акров земли, на такой площади ферме будет очень сложно оставаться экономически устойчивой.

Проблема в этой стратегии заключается в нахождении баланса между справедливым количеством других активов, которые перейдут к наследникам, не являющимся фермерами, и количеством денежных средств, которое потребуется наследнику фермера, чтобы выплатить разницу своим братьям и сестрам, которые не захотят заниматься фермерством.

Новые владельцы заслужили право решать, какой должна быть справедливая цена для семейной земли. Если предположим, что 400 акров будут оценены в $15 000 за акр, это означает, что денежный эквивалент для каждого ребенка составит $1,5 млн. наследства ($4,5 млн. в общей сложности для трех несельскохозяйственных наследников).

Четыре с половиной миллиона долларов, финансируемых по 20-летнему векселю под 6,5% ставки (с $1,5 млн. в качестве первоначального взноса по наследству), потребуют ежегодных выплат по обслуживанию долга в размере $402,000 (или $1,340 за акр, если речь идет о купленных акрах (3/4 от 400 акров). Если разделить денежный поток на все 400 акров (включая 100 унаследованных акров), то платеж составит $1,005 за акр.

В наследстве могут быть дополнительные денежные средства или другие активы, или разница может быть выплачена по контракту с низким процентом для обеспечения доступности. Процесс оценки активов в плане для справедливости обеих сторон является наиболее важным вопросом в данном конкретном сценарии. Сколько раз семье придется платить за одну и ту же землю? Какое поколение в конечном итоге потеряет ее не по своей вине (кроме как решив продолжить наследие)?

Справедливо ли, что три наследника, которые не будут работать на земле, получают $1,5 млн. в виде денежного наследства, а один наследник, кто решит продолжить дело своих родителей, использует свои $1,5 млн. наследства и должен будет занять $4,5 млн., которые не будут приносить денежный доход?

2. Разделить землю

Сложнее всего делить тарелки, библии и оружие. Раздел земли ничем в этом плане не отличается. Неразделенная собственность на недвижимость может вызвать большие опасения у владельцев земли, которые хотят заниматься сельским хозяйством или продолжать владеть ею. В конечном итоге любой владелец может принудить к разделу земли. Исторически это означало, что земля по умолчанию выставлялась на аукцион, если один из владельцев хотел продать ее. Поиск разумного решения с неразумными людьми может быть безумным. При разделе земли больше шансов на мир, но также немало шансов, что она отойдет от семьи.

После раздела земли между двумя поколениями семья, скорее всего, не будет иметь эффекта масштаба, чтобы конкурировать, и, вероятно, не будет заниматься сельским хозяйством в будущем.

К сожалению, мы живем в мире, где для конкуренции требуется больше акров земли, а не меньше.

3. Оставить землю в доверительном управлении

Оставление земли в доверительном управлении, когда глава хозяйства отойдет от дел, кажется вариантом для семей, которые не могут позволить себе оформить землю на одного наследника и не хотят делить свою землю.

С одной стороны, оставление земли в трасте, переходящем от поколения к поколению, кажется логичным вариантом. Можно предусмотреть правила для центрального управления (доверительного собственника), чтобы собирать арендную плату, платить налог на имущество и страховку и распределять чистую арендную плату среди бенефициаров траста.

Однако проблема, связанная с оставлением земли в трасте на длительный период времени, заключается в отсутствии гибкости для адекватного решения вопросов, связанных с количеством изменений, которые неизбежно потребуются в течение длительного периода времени (до 100 лет), прежде чем траст будет распределен или распущен.

Есть несколько веских причин оставить землю в доверительное управление, в том числе если один или несколько детей фермера имеют проблемы с браком, деньгами или зависимостью, или если один или несколько детей независимо состоятельны.

Чаще всего передача земли в доверительное управление дает ложное чувство безопасности (краткосрочное решение долгосрочной проблемы), которое в конечном итоге может оказаться просто откладыванием проблемы на будущее.

4. Семейный земельный субъект

Для семей, которым не подходят первые три варианта, стали популярны такие земельные организации, как организация с ограниченной ответственностью (LLC) или семейное партнерство с ограниченной ответственностью (FLP).

Эта стратегия по сути является «планом бумеранга», потому что правила в операционном соглашении организации всегда возвращают землю обратно в семью (варианты аренды и покупки).

У организации должен быть управляющий (как правило, член семьи), который будет собирать арендную плату, платить налоги на недвижимость и обслуживать ее. Управляющий также должен иметь право сдавать недвижимость в аренду членам семьи по семейной ставке.

Организация также может определить семью как разрешенных владельцев и создать условия для немедленного обратного выкупа земли разрешенными владельцами у неразрешенных владельцев (развод, банкротство или плохое планирование) на условиях семьи. Она должна требовать супербольшинства голосов для изменения соглашения или распада организации, чтобы защитить миноритарных владельцев, которые в противном случае могли бы получить перевес голосов и потерять свои возможности сохранить землю вместе, если бы требовалось простое большинство голосов.

Кроме того, организация дает возможность передать право собственности следующему поколению, чтобы сократить или уменьшить наследство для целей налогообложения, уменьшить риск будущих проблем с долгосрочным уходом и обеспечить структуру для выплаты арендной платы, чтобы уменьшить налог на самозанятость (если вы являетесь самозанятым фермером по таблице F).

Сама организация не является тем, что защищает ферму. Детали операционного соглашения — это то, что заставляет план организации работать. По опыту в большинстве операционных соглашений не хватает деталей для решения текущих проблем в сельском хозяйстве.

5. Комбинация

Не существует стратегии «один размер подходит всем». Иногда для большинства семей лучше всего подходит сочетание нескольких вариантов. В качестве примера, семья с 400 акрами земли может решить, что будет справедливо передать домашнюю ферму площадью 160 акров и постройки наследнику-фермеру. Оставшиеся 240 акров перейдут в организацию с правилами, позволяющими семье заниматься земледелием и владеть землей, обеспечивая постоянный денежный поток.

В любом случае, прежде чем что-то делать, опытные фермеры рекомендуют тщательно изучить, какой вариант передачи земли является наилучшим, поскольку эти решения станут основой для будущего семьи, а также сообщества.