Как оценить земли сельхозназначения и не промахнуться

Вопрос оценки земель сельхозназначения для аграриев всегда актуален. И это понятно: земля – главный ресурс аграрной отрасли. И от того, как она будет оценена, зависит эффективность ее использования, а в конечном итоге – доход фермера и поступление налогов в казну государства. Вопросы оценки земли ранее уже поднимались на страницах нашего журнала в прошлые годы. Сегодня мы снова обращаемся к этой теме, учитывая большой интерес к ней аграрного сообщества страны. И готовы публиковать различные точки зрения по этому важному вопросу.

В странах постсоветского пространства существующая система оценки земель сельхозназначения имеет много схожего. Но если в советское время в условиях плановой экономики она строилась по единым принципам, то сегодня, в рыночную эпоху, возможно, требует новых подходов.

Этот вопрос сегодня активно обсуждается в аграрном сообществе в России. Думаем, и в Казахстане он не менее актуален. «Пришло время пересмотреть систему бонитировки почвы и при ее оценке дополнительно ввести другие, ранее не учитывавшиеся параметры, которые в немалой степени определяют ее качество», – так считают эксперты российской компании «Агроноут», которые решили поделиться на страницах нашего журнала своим видением этого вопроса. Надеемся, казахстанские читатели также откликнуться на эту публикацию и изложат свои мысли в последующих выпусках нашего журнала. Тем более что система бонитировки почв (как и в целом оценка земель сельхозназначения) в Казахстане еще в советские годы признавалась одной из самых лучших в Союзе. Но с тех пор прошло много времени. Стоит ли что-то менять? Если менять, то что именно и по каким принципам? Эти и другие вопросы мы готовы обсудить на страницах нашего журнала. А сегодня публикуем материал, присланный нашими российскими читателями.

Редакция

Под оценкой земель сельскохозяйственного назначения чаще всего подразумевают оценку кадастровой стоимости земель или оценку качества почвы, сводящуюся к определению содержания основных питательных элементов. На самом деле для эффективного и осознанного использования земель подобной оценки недостаточно, она может и должна быть шире и глубже. О видах оценки земель и их особенностях поговорим с экспертами отрасли.

Форма есть. А где содержание?

Прежде всего стоит отметить, что в вопросе оценки земель можно выделить два подхода, которые можно обозначить как формальный и качественный. Первый призван урегулировать товарно-денежные отношения в сфере купли-продажи и находит выражение в стоимостной оценке земель — это оценка кадастровой стоимости. Она регламентируется государственными органами, и право на ее проведение имеют только оценщики, имеющие квалификационный аттестат гособразца. Кадастровая стоимость определяется исходя из фактических данных об урожайности и продуктивности посевов, а также рыночной цены на сельскохозяйственную продукцию и затрат на ее выращивание. При оценке рыночной стоимости необходимо учесть плодородие земельного участка и факторы, лимитирующие урожайность, то есть качественные параметры земли, характеризующие ее плодородие. Для этого оценщиками используются система бонитировки и баллы бонитета почв. Тут, казалось бы, формальный и качественный подходы должны сойтись, но не все так просто.

Бонитировка, хотя и является самым старым инструментом исчисления рыночной стоимости земли, сама по себе имеет ряд недостатков и не дает реальной картины состояния земель и потенциала урожайности. Это устаревшая методика, которая за счет своей формализованности, возможно, и удобна для использования оценочными организациями, но совершенно не способна удовлетворить заказчика, вдумчиво и по-хозяйски заботливо смотрящего на землю.

Не отвечает современным производственным запросам сама идейная основа бонитировки. Существует несколько подходов и методик расчета баллов бонитета, но все они так или иначе основываются на понятии эталона плодородия. Эталон плодородия — это региональная модель почвенного плодородия, ориентированная на его высокий уровень. С эталоном сравниваются фактические условия в хозяйстве, и землям выносится «вердикт». То, что в регионе могут присутствовать почвы, которые в принципе некорректно сравнивать с эталоном, не учитывается. То есть уже в самой своей сути бонитировка обнаруживает принцип усредненности, не учитывающий все возможное разнообразие почв региона. Возможно, такой подход оправдывал себя при плановой экономике, но сейчас, когда мы хотим понять, как наилучшим образом работать с землей, такой подход мало что дает.

У бонитировки есть ряд минусов. Среди них — непрозрачная методика расчета баллов бонитета. Например, согласно базовой методике оценки «Росземпроекта», разработанной под руководством А. К. Крылатова, балл бонитета почв и в целом пашни хозяйств административных районов и области пропорционален величине «нормальной» урожайности:

Где Б — балл бонитета объекта оценки земли по j-той культуре,

 — «нормальная» урожайность объекта оценки земли по j-той культуре, ц/га;

 — максимальная урожайность j-той культуры среди оцениваемых разновидностей почв (области, республики), ц/га.

При этом «нормальная» урожайность рассчитывается за 5–10-летний период на основе расчета уравнений регрессии. Учитываются фактические данные и различные коэффициенты. Формула включает как вполне базовые свойства плодородия (например, содержание гумуса в пахотном горизонте), так и плавающие и не имеющие отношения к качеству самих почв показатели (например, количество вносимых удобрений или стоимость машин). Для каждого региона будет свой набор важных показателей. Производственника подобные нагромождения показателей скорее запутают, и большой вопрос, насколько будут соответствовать истине предоставленные для расчетов организационно-экономические показатели.

Другой минус — проведение оценки почвы «в вакууме», то есть безотносительно организационно-хозяйственных условий возделывания и без учета положения в ландшафте.

Бонитировка проводится в масштабе регионального уровня, а при таком подходе рельеф учитывается в лучшем случае на мезоуровне, то есть на уровне холмов и долин. Но, как правило, внутри поля решающее влияние на формирование лимитирующих факторов плодородия оказывают более мелкие особенности рельефа: длина, крутизна, форма и экспозиция склона, наличие западин (их размер, форма и частота распространения) и пр. Часто определенные свойства почвы оказываются не данностью, а следствием неправильного с ней обращения. Например, плохая структура пахотного горизонта или ее отсутствие могут быть следствием неправильной системы обработки почв, соответственно, и потенциал у такой почвы будет больше, чем это кажется на первый взгляд. Бонитировка в принципе не занимается выяснением таких моментов, оказывающих прямое влияние на производственный процесс.

При определении балла бонитета учитывается влияние абсолютных значений многолетней урожайности — нестабильного показателя, который при равном уровне плодородия может меняться в зависимости от особенностей возделывания культур и который может вовсе отсутствовать для залежных земель.

На абсолютные значения урожайности оказывают значительное влияние организационно-экономические факторы, которые могут сильно меняться как на уровне регионально-государственном, так и на уровне производства. Репрезентативными являются относительные показатели – результат сравнения данных по урожайности внутри одного землепользования и за возможно долгий период.

На практике используются уже готовые региональные шкалы бонитировки — подобная «стрижка» земель под одну гребенку может дать неполное и даже ложное представление о качестве угодий.

Таким образом, бонитировка представляет собой слишком обобщенный и оторванный от современных условий производства метод. Совсем по-другому должна проходить оценка земель, если мы хотим удовлетворить производственные запросы и составить реальное представление о свойствах и «характере» земли, получить ответ на вопрос: что и как делать с землей?

Оценка по сути

Чтобы эффективно работать на земле, ее рыночную стоимость, по сути, знать не нужно, а нужно понимать, что за почва лежит перед вами, какие возможности в ней заложены и какие существуют факторы, лимитирующие ее использование. Такая оценка необходима, когда нужно принять решение о выводе земель из оборота или, наоборот, о вводе новых земель. Она также необходима, когда нужно выбрать земельные паи для покупки или оптимизировать производство, выработав адекватную своим землям стратегию землепользования. Инвестор, который продает или покупает землю, также заинтересован в подобной оценке.

Цели могут быть разными, но всегда, когда мы хотим получить представление о тех или иных качествах земли, нужно будет покопаться в почве, как в прямом, так и в переносном смысле. Кстати, самый элементарный и доступный абсолютно всем способ оценки земли — это взять лопату и пойти самому копнуть почву, вскрыв ее хотя бы на полметра. Такая операция позволит оценить текущее состояние пахотного горизонта и выявить глубину залегания плужной подошвы, даст представление о гранулометрическом составе и величине гумусового горизонта. Даже такой, казалось бы, примитивный уровень оценки может быть весьма полезным. Например, состояние пахотного горизонта поможет диагностировать агротехнические проблемы, а реальная мощность гумусового горизонта может изменить представление о почве: например, считавшийся мощным чернозем может оказаться маломощным.

Конечно, получить полное представление о своей земле, вооружившись только одной лопатой, не получится. Необходимо проведение комплексного многофакторного обследования. Одним из самых эффективных решений на сегодняшний день является методика оценки земель на стыке IT-решений и экспертизы в области почвоведения и картографии.

В основе подобной оценки — ретроспективный анализ картографических материалов и космических снимков, позволяющий провести инвентаризацию земель: уточнить границы, определить площади угодий, выявить «лишние» земли или найти потерянные, а также составить первое представление о почвах и их положении в ландшафте. Интересно, что анализ космоснимков дает возможность увидеть историю полей, а точнее, историю их землепользования, начиная с 1984 года: как давно обрабатываются поля, были ли они залежными землями и прочее.

Методологическим продолжением камерального этапа является выезд в поле почвоведов-картографов. Выкапывание почвенных разрезов — обязательная составляющая почвенно-земельной экспертизы. Только так можно узнать о почве все. Зачастую вскрытие почвенного профиля кардинально меняет представление о почвенном покрове участка.

Наконец, последняя деталь пазла — данные лабораторных анализов. Они позволяют составить полную картину того, какие почвы и почвенные разности слагают земли: их особенности и лимитирующие факторы, текущее состояние и потенциал плодородия.

Полученный в итоге подробный земельный портрет позволяет разработать оптимальную стратегию землепользования и получить ответы на все хозяйственно-организационные вопросы, связанные с почвой. Важно, что подобная методика оценки практически лишена субъективности и возможности ошибок из-за человеческого фактора, так как стадии исследования взаимно дополняют и в то же время перепроверяют друг друга.

Комплексное почвенно-ландшафтное обследование позволяет получить полное представление о потенциале плодородия земель и факторах, его обусловливающих и ограничивающих. При этом оценка детализирована: выделяемые внутри поля зоны плодородия классифицируются как плохие-средние-хорошие относительно друг друга и не сравниваются с участками на других полях. То есть, например, красная («плохая») зона на одном поле может давать больший урожай, чем зеленая («хорошая») на соседнем поле, где почвенно-ландшафтные условия в целом хуже. Это вызвано тем, что структура почвенного покрова может быть разнообразной и сложной даже внутри одного поля. При этом на уровне взаимодействия с хозяйством или собственником реализуется индивидуальный подход — даются рекомендации по использованию земель с позиции их целевого назначения.

Эта общая схема реализует качественный подход к оценке земель и является фундаментом эффективного землепользования. Но в зависимости от конкретных, более узких, целей оценка может принимать другие формы.

Разные цели — разная оценка

Если в хозяйстве планируется точное внесение удобрений, комплексная оценка земель должна дополняться учетом организационно-экономических факторов. Например, если в хозяйстве вносят удобрения в количестве менее 50 кг/га, то дифференцировать здесь, можно сказать, нечего. Также на принятие решения о целесообразности использования точных технологий влияет пестрота почвенного покрова: чем больше она выражена и чем более неоднороден почвенный покров, тем необходимее дифференцированное внесение и тем больший эффект оно даст. Технологически базовая оценка земель дополняется обязательным формированием уникального вегетационного индекса — ASF-индекса (Agronote soil fertility index, или индекс почвенного плодородия), представляющего по сути зоны плодородия, — и сделанными на его основе картами-заданиями, по которым «умная» техника дифференцированно вносит удобрения.

Весенняя почвенная диагностика — еще один тип оценки земель. Она заключается в ежегодном определении запаса влаги и нитратного азота в метровом слое по типичным участкам. Если влага есть, можно вносить больше удобрений — они будут работать, если ее мало — надо подумать о сокращении норм удобрений.

В России можно выделить еще два специфических вида оценки земель: это регулярный мониторинг, целью которого является получение субсидий, и оценка земель, призванная помочь избежать штрафов Россельхознадзора, накладываемых за фактическую деградацию состояния земель. В последнем случае требуется дать объективную оценку состоянию земель, учитывающую почвенную неоднородность, когда внутри поля могут соседствовать участки с признаками деградации и участки, улучшившие свои показатели плодородия.

Бессмысленно выпускать стрелу без цели

В заключение хочется сказать, что для проведения успешной оценки нужно четко понимать цель, для которой она проводится. Это работает везде: цель определена — будет движение и развитие, цель размыта и непонятна — будет топтание на месте и бесполезные траты времени и сил.

Если целью является желание в полной мере понять землю, узнать ее потенциал, возможности ее использования и нюансы работы с ней, без исследования почвы не обойтись. Комплексное почвенно-ландшафтное обследование — это основа качественной оценки земель.

О том, как наиболее полно и правильно оценить почвы, размышляют эксперты компании «Агроноут».

Полевая оценка почвы

Дмитрий Борщёв, старший почвовед-картограф:

- Для чего нужна полевая оценка? В технологическом смысле — для верификации (подтверждения) карты зон плодородия. В практическом смысле полевое обследование позволяет найти скрытые лимитирующие факторы плодородия почвы, выявить причины тех или иных ее проблем, обнаружить ее особенности, специфичные именно для данной территории, хозяйства.

Например, мы работали с хозяйством на Алтае, где на всех картах значились черноземы южные среднесуглинистые. В хозяйстве работали с этой почвой по типичной схеме. Когда мы заложили разрезы, то оказалось, что уже на глубине 60 см эти почвы подстилаются песчаными отложениями. Близкое залегание песка приводит к быстрому иссушению почвы, и обнаружение этого факта привело к тому, что были сдвинуты сроки посева — на более ранние, чтобы успеть «поймать» уходящую в песок влагу, – и даже пересмотрен набор культур.

Или еще случай из практики: в Ульяновской области копали черноземы южные, вскипающие с поверхности. Казалось бы, ничего особенного — обычные карбонатные черноземы. Но «вскрытие» показало, что очень близко к поверхности залегает мел, а он, как известно, имеет свойство вытягивать влагу из почвы и удерживать ее. Так что эти почвы, как оказалось, имеют экстремальный водный режим, и работать с ними нужно соответственно. Вообще, подстилающие породы довольно часто таят в себе сюрпризы.

Нередко встречаем случаи, когда почвы считаются малоплодородными, но в результате полевого обследования становится ясно, что просто перепутаны причины со следствием: почвы изначально оценивались высоко, но потеряли ряд своих плодородных качеств из-за неправильной обработки. Например, нарушилась структура гумусового горизонта или он был смыт в результате эрозии (потери мощности могут составлять до 60 см) из-за продольной обработки на склоне и выращивания там пропашных культур. Так что полевое обследование иногда кардинально меняет взгляд на землю.

Кстати, архивные данные не могут дать полной информации о почвенном покрове еще и потому, что на самом деле почвенные классификации не представляют всего спектра почв. В нашей практике был очень показательный случай. В хозяйстве в Белгородской области преобладающие почвы по картам — черноземы обыкновенные и темно-серые лесные почвы. Полевое обследование показало, что почвенный покров хозяйства представлен в том числе и почвами, которые являются чем-то средним между указанными почвами и в классификации почв 1977 года не представлены. То есть это совершенно особые, уникальные именно для данной местности почвы. Обнаружить такие моменты и дать оценку подобным явлениям можно только с помощью выхода в поле и выкапывания почвенных разрезов.

О стоимости земли

Виталий Королев, эксперт по оценке земель:

– Когда мы говорим об оценке стоимости земли, прежде всего важно обозначить, что в этом случае предметом оценки является не стоимость земли как таковой, а стоимость правомочий, вытекающих из различных прав на нее и дающих возможность получать определенные выгоды. Стоимость земли выделяют рыночную и нерыночную, то есть отображающую «внутреннюю ценность» объекта.

Оценка рыночной стоимости сельхозугодий сопряжена с большими трудностями как в методическом, так и в информационном отношении. Такое положение обусловлено практическим отсутствием рынка данных земель. С развитием оборота сельскохозяйственных земель положение должно будет меняться, и оценку можно будет проводить, используя данные реальных сделок купли-продажи земли.

При оценке нерыночной стоимости земли на практике возникает очень много проблем. Например, оценка земли по получаемому с нее доходу делает невозможной проверку результатов оценки другими методами. Подробнее хочу сказать об определении кадастровой стоимости — самого известного показателя, являющегося к тому же одним из основных. Здесь есть свои подводные камни.

Список почвенных показателей для кадастровой оценки земель весьма разнообразный и содержит морфологические, водно-физические и аналитические характеристики. Кроме того, эти характеристики должны иметь пространственно-картографическое выражение. Очевидно, что сбор перечисленных данных требует от оценщика специальных почвенных знаний. Но даже в случае достаточно высокой квалификации оценщика в области почвоведения процедура сбора почвенных данных для конкретных земельных участков весьма сложная. Дело в том, что необходимые почвенные данные находятся в разных источниках, а зачастую и вообще отсутствуют. Это приводит к субъективности действия оценщика при выборе почвенных показателей. В свою очередь, условность исходных почвенных данных ведет к неопределенности итоговой кадастровой оценки земель, что не только снижает качество кадастровой оценки, но и может стать причиной для судебных разбирательств.

В России недавний Федеральный закон от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливает меры по недопущению определения необоснованной кадастровой стоимости. Эти меры определяют режим непрерывного надзора за проведением государственной кадастровой оценки Росреестром; возможность подачи заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, в течение пяти лет со дня внесения сведений в ЕГРН; персональную ответственность руководителей госучреждений за качество принимаемых по этим заявлениям решений.

Также новым законом определено, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости. Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты проведения рыночной оценки.

Также предусматривается ежегодный расчет по субъектам РФ индекса рынка недвижимости. Это нужно для того, чтобы изменить кадастровую стоимость в том случае, если индекс существенно изменится в сторону понижения более чем на тридцать процентов.

Установлено, что в 2022 году во всех субъектах РФ должна быть проведена государственная кадастровая оценка земельных участков. Срок уже близко, и в успешности предприятия на данный момент возникают сомнения. Опробованные пилотные проекты по кадастровой оценке земельных участков выявили много вопросов по итоговым цифрам: сельхозпроизводители столкивались порой с двух-, трехкратным увеличением кадастровой стоимости и, как следствие, увеличением налогов. Причем многие узнали об этом только после получения налоговых уведомлений.

Бонитировка: где-то перелет, где-то недолет

Дмитрий Рухович, к. б. н., руководитель научно-производственного отдела компании «Агроноут» и заведующий лабораторией почвенной информатики Почвенного института имени В. В. Докучаева:

– При оценке земель важен комплексный подход, который на современном уровне выражается в сочетании традиционного почвенного обследования с анализом данных дистанционного зондирования. Данные дистанционного зондирования дополняют, а часто заменяют архивные данные по наземной съемке. Почему заменяют? Потому что в России архивные данные до сих пор не рассекречены, поэтому добыть эту ценную архивную информацию получается далеко не всегда — часто разрешения на доступ к ней не дают. Поэтому мы компенсируем отсутствие архивной информации данными космической съемки и технологией их обработки с использованием нейронных сетей.

Важный момент: при обработке любых картографических материалов необходимо брать данные минимум за 30 лет. Это необходимо для того, чтобы нивелировать возможное влияние климатических и экономических микроциклов и выявить многолетний — объективный — тренд. Например, период с 2000 до 2007 года можно назвать периодом обводнения чернозема, и если бы мы взяли для анализа десятилетие с 2000 по 2010 год (казалось бы, большой период), получили бы очень необъективную картину.

А вот пример влияния экономических факторов. К 2000-м годам в России был достигнут исторический максимум по выводу сельхозземель из оборота, и сопоставлять статистические данные по урожайности нашего времени с данными времен Советского Союза некорректно, потому что тогда выборка была намного больше. К тому же ограниченный период анализа не позволяет в полной мере оценить историю поля. Было оно, например, заброшено с начала 1990-х годов, и тогда анализ данных менее чем за 30-летний период приведет нас к тому, что мы будем рассматривать поле исключительно как залежную землю, что неверно.

Существующая система оценки земель — бонитировка — не отвечает современным требованиям и нуждам производства. Урожайность в рамках одного поля может варьировать в два и более раза. Но существующая бонитировка оперирует, по сути, региональными почвенными характеристиками. Как результат – большая часть сельскохозяйственных пахотных полей переоценена, меньшая – недооценена, а площадь грамотно оцененных полей стремится к нулю.

Существующая бонитировка не учитывает и безграмотное землеустройство, которое началось с 1970-х годов. До начала 1970-х годов в землеустройстве активно участвовали почвоведы. В начале 1970-х землеустроители отказались от почвенно-ландшафтного подхода и провели квадратно-гнездовое землеустройство. Ландшафт ответил резкой фрагментацией пахотных полей.

Предпосылки к грамотному землеустройству появились в сталинские времена вместе с планами по реконструкции природы. С 50-х до конца 60-х годов XX века к этой работе по оценке и систематизации земель были привлечены почвоведы, но затем, в 1970-е годы в Гипроземе решили обойтись без них, было принято решение оценивать земли квадратно-гнездовым методом. Стоит учесть и тот факт, что после распада СССР дифференциация ландшафтов ускорилась из-за неразумного землепользования, поэтому усредненный подход к оценке земель стал еще менее объективным.

Не стоит забывать и о том, что разработанные бонитировочные шкалы не были лишены идеологической составляющей: Кубань в советское время возвеличивалась, а Сибирь и Нечерноземье принято было относить к дотационным регионам, поэтому шкалы под эту повестку подстраивались. Так что относительно бонитировки можно сказать, что эта методика устарела магистрально.

Журнал "Аграрный сектор", №1 (47), март - апрель, 2021